Izraeli pénzek a magyar ingatlanpiacon
Az idegenvezetők jól tudták már az ezredforduló környékén: az izraeli csoportoknak érdemes hagyni egy kis szabadidőt, hogy tájékozódhassanak a megvásárolható pesti lakásokról. Tavaly már izraeli tulajdonban volt a legnagyobb budapesti lakóingatlan-beruházó cégek fele. A magyarországi üzletben egy szupergazdag família tűnt fel, sokan a magyar ingatlanbizniszből szedték meg magukat. Az antiszemita összeesküvés-elméleteket szívesen gyártó szélsőjobb orgánumokon kívül más nem nagyon foglalkozott a témával. Kényes ügy.
Az izraeli befektetők budapesti aktivitásáról, a fővárosi ingatlanbizniszben elért részesedéséről eddig soha nem készült pontos kimutatás. Az elmúlt évtizedben egyetlen elemző cég sem vállalkozott erre, pedig nehéz elképzelni, hogy a magyar gazdaság bármely más szektorában bármely más náció hasonló mértékű befolyásáról a szakmai vagy a laikus közönség évekig csak bizonytalan szóbeszéd alapján értesüljün.
Nemcsak azért nem készültek ilyen anyagok, mert az elemzők féltek volna attól, hogy antiszemitának bélyegzik őket, hanem egyszerűen nem álltak redelkezésre megbízható adatok. Az ingatlanpiaci szereplők gyakran offshore cégeken keresztül szereznek tulajdont, gyakran köztes (magyarul: stróman) cég szerepel a nyilvántartásokban. A tanulmányokban ezért kizárólag azokat a cégeket szokás izraeliként számon tartani, amelyekről közismert a tulajdonosok származása, vagy amelyek pr-anyagaikban, szájtjukon vallják magukat izraelinek. Ezeknél az elemzők is szerepeltetik az izraeli jelzőt, de áttekintő összesítés vagy mélyebb elemzés még az önbevallók adatai alapján sem készült.
A publikus cégadatok alapján azonban megállapítható: a száznál több lakást értékesítő vállalkozások tízes listáján szereplők közül ötöt izraeliek irányítanak. Ők a tavalyi eladási összesítőn a 2., 3., 4., valamint a 8., 9. helyet tudták megszerezni. Az Ecorysnál kérdésünkre elmondták, 50 százalékos részesedésük várhatóan az idén sem lesz kisebb, annak ellenére, hogy a lista részben átalakul, ismert cégek kiesnek, helyükre új szereplők jönnek. Erről 2008 elején új tanulmány kerül a nyilvánosság elé. Az ingatlanpiac más szegmenseiről viszont egyáltalán nem készült ilyen típusú összesítés, jóllehet, izraeliek adtak nagy lendületet a budapesti plázaépítéseknek, és - ha nem is döntő súllyal, de - megjelentek az irodaház- és logisztikai beruházások területén is.
A fórum a protokolláris megnyitó után eltűnt a porondról, olyannyira, hogy Kolber az Index kérdésére fel sem tudta idézni, mi történt az eseményen, és az sem került nyilvánosságra, hogy mely cégek tömörültek ebbe a nemzeti lobbiszervezetbe. Két évvel később, 2007 októberében Szilvan Salom izraeli külügyminiszter budapesti látogatásán mindenesetre már kétmilliárd dollárnyi Magyarországra hozott tőkéről beszélt, amelynek nagy részét az ingatlanbefektetések teszik ki. Az izraeli politikust és üzletemberekből álló kíséretét fogadó Kiss Péter kancelláriaminiszter lelkesen bátorította a további invesztíciókat, amelyek a II. Nemzeti Fejlesztési Terv működésében is jelentős szerepet játszhatnak.
A biztonságpolitikai szaklap hipotézisét a megjelenése óta eltelt négy év nem igazolta, a gondolatmenet azonban azóta is kitartóan felbukkan a kérdést feszegető írásokban, ahol az antiszemita felhangok az izraeli cégek üzleti vitáiról vagy szabálytalanságairól kikerült információkkal is rögtön összekapcsolódtak. A Magyar Demokrata például "Kivérzett magyar vállalkozók - Kíméletlen izraeli ingatlanfejlesztők a piacon" címmel közölt hosszú cikket a G. B. Európa Kft. és az alvállalkozók vitájáról. Politikailag jól értelmezhető éllel indított a zsidóellenes sajtóban újabb hullámot, amikor kiderült, hogy Izrael budapesti nagykövete, David Admon, aki néhány hónapja az ellene hazájában felhozott korrupciós vádak miatt volt kénytelen távozni posztjáról, szintén érintett az ingatlanüzletekben, és éppen az említett cégnek próbált személyesen is segítséget nyújtani a konfliktusok elsimításában. A legnagyobb felhördülést Simon Peresz keltette, aki az izraeli kereskedelmi kamara ülésén szónokolva azzal próbálta ecsetelni országa példátlan gazdasági eredményeit, hogy kijelentette, az izraeli vállakozások virágoznak és terjeszkednek, lassan fölvásárolják Manhattant, Magyarországot és Lengyelországot is.
A Budapesten működő jelentősebb befektetők közül szinte egyiknél sem a magyarországi családi gyökerek diktálták a választást. Általában nem tartják a kapcsolatot a magyar zsidó vallási szervezetekkel sem. Vannak gazdag famíliák, amelyek a magyar fővárosban is kialakítottak saját rezidenciát, és akár több európai városban, valamint Tel-Aviv-ban is otthon vannak, sőt az egyik legnagyobb magyar portfolióval rendelkező család a Forbes listáján is előkelő helyen szokott szerepelni. Vannak olyanok is, akik itt csináltak vagyont és itt alapítottak családot, de a legnépesebb csoport nem ebből az Izraelben is tehetősnek számító rétegből kerül ki. A többség bérből és fizetésből élő alkalmazott, akik tipikusan család nélkül, kizárólag a munka miatt érkeznek Budapestre. Többségüknek van itt lakása, de csak a hétköznapokat töltik Magyarországon, hétvégére visszautaznak Izraelbe.
Budapest számukra rendkívül olcsó, az izraeli árak töredékéért tudják szabadidejüket a város legmenőbb éttermeiben és szórakozóhelyein eltölteni. Túl azon, hogy egy-egy projekt kapcsán keresztezik egymás útjait, éveken keresztül ugyanazokban a budapesti és tel-avivi repülőtéri kávézókban várják a járatokat, aztán három órát ülnek egymás mellett egy repülőn. Nem maradnak tehát titokban az új projektlehetőségek, az éppen megnyílt divatos éttermek, az, hogy mit érdemes ajándékba vinni a feleségeknek, gyerekeknek, vagy hogy kitől érdemes jogi, esetleg pénzügyi tanácsot kérni.
Szép számmal akadnak olyanok is, akik családostul érkeznek. Nekik általában több gyerekük van, a feleségek nem dolgoznak, végzik a család körüli teendőket. Az asszonyok kisközössége szintén aktív, gyorsan terjed a híre egy kellemes konditeremnek, játszóháznak, kávézónak, ahova utána csapatosan járhatnak az anyák és gyerekek. Egy gyerekes üzletember szempontjából teljesen logikus lépésnek tűnik családja ideiglenes átköltöztetése, hiszen olcsón tud magas életszínvonalat biztosítani számukra, amire Izraelben a sokáig döcögő gazdaság mellett sokkal kevesebb esélye lenne.
Több nagybefektető részt vett a privatizációban, valamint az állammal közös beruházásokat hajtottak végre ppp (public private partnership) konstrukcióban. Így épült az országban több kollégium, egyetemi szárny, amelyekhez az épp aktuális kormány garanciát nyújtott, a hiányzó tőkét azonban a befektető vagy valamelyik magyar bank biztosította.
Az izraeliek befektetési kedve részben menekülés is volt. Erős lökést adott a zsidó államban felhalmozott tőkék kihelyezésének a 2000-ben kezdődött al-Aksza intifáda, a bizonytalanság jelentősen lelassította az izraeli gazdaságot. Az egyik legjelentősebb bevételi forrás, a turizmus gyakorlatilag megszűnt, a hozzá kapcsolódó iparágakat is a csőd fenyegette. Drasztikusan csökkent az izraeliek életszínvonala, ami - különösen a kilencvenes évek kiugró gazdasági eredményei után - érzékenyen érintette a lakosságot.
Először csak a kisbefektetők jöttek, ők egy-két lakást vásároltak, de hamarosan megjelentek azok a cégek is, amelyek sok kisbefektetőt fogtak össze. Ezzel a módszerrel kedvezőbb pénzügyi konstrukciókat tudtak elérni, és helyismeretet adtak azoknak, akik nem beszéltek magyarul és nem rendelkeztek semmiféle információval a magyar közigazgatásról. Egy otthoni képviselet megnyitásával könnyen elnyerték a megbízható partner imidzsét, és viszonylag gyorsan sikerre tudták vinni vállalkozásaikat.
2003-ra a kisbefektetők gyakorlatilag el is tűntek a piacról, addigra az izraeli gazdaság elmozdult a mélypontról. A CIA Factbook szerint 2003 volt a fordulat éve, amikor Izraelben a recesszió évei után újra növekedés kezdődött, adataik szerint 2003 és 2005 között évi 4-5 százalékkal fejlődött a gazdaság. Ehhez hozzájárult az izraeli költségvetési politika átalakítása, valamint a strukturális reformok bevezetése a verseny és a piaci hatékonyság serkentésére.
Ez lehetett az egyik oka annak, hogy az izraeli adóhivatal figyelme Magyarország felé fordult. A sajtóhírek szerint ezért látogatta meg az APEH-et Joni Kaplan, az izraeli adóhivatal elnöke és Joram Sidlo a nemzetközi adóztatási részleg vezetője, Izraelben ugyanis külön csoportot hoztak létre a pénzmosók kelet-európai üzleteinek ellenőrzésére. Az ügyeskedők ugyanis hosszú ideig azt tapasztalhatták, hogy a földrajzi távolság miatt az adóhivatal figyelmét elkerülik a külföldön megvásárolt ingatlanok bérbeadásából származó jövedelmek.
INDEX.
Kényes kérdésben ki akarna tévedni?
Pedig az izraeli ingatlanoffenzíva régóta közismert: születtek is piaci jelentések, amelyek említést tettek róla, de ezek többnyire más külföldi befektetők szerepével összemosva vagy csak általánosságban utaltak a jelenségre. A budapesti ingatlanpiac trendjeiről számos tanácsadócég publikál rendszeresen negyed- vagy féléves helyzetjelentést. Néhány elemző céget megkérdezve kiderült, tudatosan hallgatták el a dolgot. A budapesti ingatlanpiacon kialakult helyzetről, amellyel a bennfentesek közül mindenki tisztában van, lényegében politikai - legalábbis a politikai korrektségnek eleget tevő - megfontolások alapján nem kerültek a nyilvánosság elé adatok. Az érintett vállalkozóktól ugyan soha nem érkezett erre vonatkozó kérés, egy monográfia elkészítését mégis mindenki kockázatosnak ítélte, tartva attól, hogy zsidózás lesz belőle. Ez viszont a milliárdos tranzakciók árnyékában nehezen tolerálható egy ugyanabban az üzleti körben mozgó tanácsadócég számára.Nemcsak azért nem készültek ilyen anyagok, mert az elemzők féltek volna attól, hogy antiszemitának bélyegzik őket, hanem egyszerűen nem álltak redelkezésre megbízható adatok. Az ingatlanpiaci szereplők gyakran offshore cégeken keresztül szereznek tulajdont, gyakran köztes (magyarul: stróman) cég szerepel a nyilvántartásokban. A tanulmányokban ezért kizárólag azokat a cégeket szokás izraeliként számon tartani, amelyekről közismert a tulajdonosok származása, vagy amelyek pr-anyagaikban, szájtjukon vallják magukat izraelinek. Ezeknél az elemzők is szerepeltetik az izraeli jelzőt, de áttekintő összesítés vagy mélyebb elemzés még az önbevallók adatai alapján sem készült.
50 százalék a top 10-ben
Az izraeliek szerepe kapcsán az Ecorys Magyarország nemzetközi tanácsadócég sem merészkedett túl messze, amikor a lakásfejlesztői piac 2006-os alakulását vizsgálva azt a megállapítást tette: "az eladási top 10-ben nagyrészt magyar és izraeli érdekeltségű fejlesztők találhatók, akik több projekttel vannak jelen a belvárosi társasházi és a zöldövezeti lakóparki piacon is". A cégek éves lakásértékesítéseiről idén januárban közzétett felmérés azonban többet nem árult el a két csoport közötti erőviszonyról, és csak két cégről emlékezett meg izraeliként.A publikus cégadatok alapján azonban megállapítható: a száznál több lakást értékesítő vállalkozások tízes listáján szereplők közül ötöt izraeliek irányítanak. Ők a tavalyi eladási összesítőn a 2., 3., 4., valamint a 8., 9. helyet tudták megszerezni. Az Ecorysnál kérdésünkre elmondták, 50 százalékos részesedésük várhatóan az idén sem lesz kisebb, annak ellenére, hogy a lista részben átalakul, ismert cégek kiesnek, helyükre új szereplők jönnek. Erről 2008 elején új tanulmány kerül a nyilvánosság elé. Az ingatlanpiac más szegmenseiről viszont egyáltalán nem készült ilyen típusú összesítés, jóllehet, izraeliek adtak nagy lendületet a budapesti plázaépítéseknek, és - ha nem is döntő súllyal, de - megjelentek az irodaház- és logisztikai beruházások területén is.
Dollármilliárdok a ködben
Éppen az információáramlás élénkítése volt a célja annak a 2005-ben létrehozott, de rögtön el is tűnt szervezetnek, amelyet Kolber István akkori regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter nyitott meg. A Magyar-izraeli Ingatlan Együttműködési Fórumot húsz cég alapította, hogy kapcsolatot teremtsen a vállalkozói szféra és az illetékes kormányzati szervek között. Kolber akkor a magyar gazdaság húzóágazatának nevezte az építőipart, amelyben "jelentős szerepet játszanak az izraeli vállalkozók, akik már eddig egymilliárd dollárt meghaladó ingatlanpiaci beruházást valósítottak meg nálunk". A nagy tranzakciók pilotprojektje: Duna pláza
A nagy betelepítési elmélet
A politikusok kincstári lelkesedésével szemben azonnal megjelentek a látványos piaci térnyerést sajátosan interpretáló írások is, amelyek természetesen nem az ingatlanpiaci szaksajtó hasábjain láttak napvilágot. 2003 végén egy Londonból importált elmélet adott sokak számára kielégítő magyarázatot az izraeliek itthoni aktivitására. Az elméleti fejtegetés hosszú távra meghatározta a magyar szélsőjobb kapcsolódó gondolatmenetét. A Jane's kutatóinak tulajdonított gondolatmenet szerint az állandósult háborús helyzet miatt biztosan egyre több magasan képzett, 30-40 év körüli személy távozik a zsidó államból, és egyik célállomásuk Magyarország lesz. A hír nyomán az ilyen típusú elméletekre fogékony orgánumok terjeszteni kezdték, hogy a lakóparkok tulajdonképpen az anyaországot érintő fegyveres konfliktusokban megfáradt izraeliek számára épülnek. Az ötcsillagos befektetés: Le Meridien
Szupergazdag klánok, decens családok
Kétségtelenül népes a táboruk azoknak az izraeli állampolgároknak, akik az elmúlt 10-12 évben a magyarországi bizniszben kötöttek ki. Az összetétel viszont korántsem olyan, amilyet az összeesküvés-elméletek hívői szeretnének feltételezni. Az ingatlanos köröket jól ismerők egybehangzó megállapítása, hogy az ideérkezők nem keresik a kapcsolatot a szociológiailag amúgy is nehezen megfogható magyarországi zsidósággal. Az időben elkapott presztizs: Cézár ház
Budapest számukra rendkívül olcsó, az izraeli árak töredékéért tudják szabadidejüket a város legmenőbb éttermeiben és szórakozóhelyein eltölteni. Túl azon, hogy egy-egy projekt kapcsán keresztezik egymás útjait, éveken keresztül ugyanazokban a budapesti és tel-avivi repülőtéri kávézókban várják a járatokat, aztán három órát ülnek egymás mellett egy repülőn. Nem maradnak tehát titokban az új projektlehetőségek, az éppen megnyílt divatos éttermek, az, hogy mit érdemes ajándékba vinni a feleségeknek, gyerekeknek, vagy hogy kitől érdemes jogi, esetleg pénzügyi tanácsot kérni.
A nagykövet kedvence: Silverside
Nem ma kezdték
Bár a köztudatba csak az utóbbi években kerültek a Magyarországon jelen lévő izraeli befektetők, a komolyabb csoportok már a kilencvenes évek legelején megjelentek. Az első próbálkozások eredménye volt több, a 90-es évek közepén megnyitott pláza. Addigra az ország már túl volt a második demokratikus választáson, a befektetők szempontjából stabilnak tűnt a piaci környezet, és az EU-tagság is egyre elérhetőbb közelségbe került. A Plaza Centers például 1996-ban fektetett be először Magyarországon, és 10 év alatt elérte, hogy tulajdonában van a nagyvárosokban épült bevásárlóközpontok zöme. Méretes termék: Aréna pláza
Az izraeliek befektetési kedve részben menekülés is volt. Erős lökést adott a zsidó államban felhalmozott tőkék kihelyezésének a 2000-ben kezdődött al-Aksza intifáda, a bizonytalanság jelentősen lelassította az izraeli gazdaságot. Az egyik legjelentősebb bevételi forrás, a turizmus gyakorlatilag megszűnt, a hozzá kapcsolódó iparágakat is a csőd fenyegette. Drasztikusan csökkent az izraeliek életszínvonala, ami - különösen a kilencvenes évek kiugró gazdasági eredményei után - érzékenyen érintette a lakosságot.
Megérkeztek a kisbefektetők is
Egyre többen menekítették külföldre megtakarításaikat, és kedvelt célpontjuk lett Magyarország. Az újságokban magyar befektetési lehetőségekről, izraeli üzletemberek sikersztorijairól lehetett olvasni. Mindenkinek volt ismerőse, aki vett már lakást Budapesten. Ezzel párhuzamosan fellendült a turizmus, az ezredforduló környékén Magyarország volt az egyik legnépszerűbb utazási célpont Izraelben, ha néhány napos olcsó pihenésre vágytak. A programjukba a városnézés, kirándulás mellett belefért még néhány lakás megtekintése, a befektetési lehetőségek helyszíni felmérése is.Először csak a kisbefektetők jöttek, ők egy-két lakást vásároltak, de hamarosan megjelentek azok a cégek is, amelyek sok kisbefektetőt fogtak össze. Ezzel a módszerrel kedvezőbb pénzügyi konstrukciókat tudtak elérni, és helyismeretet adtak azoknak, akik nem beszéltek magyarul és nem rendelkeztek semmiféle információval a magyar közigazgatásról. Egy otthoni képviselet megnyitásával könnyen elnyerték a megbízható partner imidzsét, és viszonylag gyorsan sikerre tudták vinni vállalkozásaikat.
2003-ra a kisbefektetők gyakorlatilag el is tűntek a piacról, addigra az izraeli gazdaság elmozdult a mélypontról. A CIA Factbook szerint 2003 volt a fordulat éve, amikor Izraelben a recesszió évei után újra növekedés kezdődött, adataik szerint 2003 és 2005 között évi 4-5 százalékkal fejlődött a gazdaság. Ehhez hozzájárult az izraeli költségvetési politika átalakítása, valamint a strukturális reformok bevezetése a verseny és a piaci hatékonyság serkentésére.
Budapest Torontó után a második
A Jediot Ahronot, Izrael egyik legnagyobb példányszámú napilapja egy 2003-ban megjelent cikkében publikált adatai szerint 1998 és 2003 között az izraeliek 3,2 milliárd dollárt fektettek lakásokba külföldön, ami több tízezer lakás megvásárlását jelenti. A lap szerint az izraeli befektetők körében a legnépszerűbb város Torontó volt, a második helyet pedig Budapest nyerte el.Ez lehetett az egyik oka annak, hogy az izraeli adóhivatal figyelme Magyarország felé fordult. A sajtóhírek szerint ezért látogatta meg az APEH-et Joni Kaplan, az izraeli adóhivatal elnöke és Joram Sidlo a nemzetközi adóztatási részleg vezetője, Izraelben ugyanis külön csoportot hoztak létre a pénzmosók kelet-európai üzleteinek ellenőrzésére. Az ügyeskedők ugyanis hosszú ideig azt tapasztalhatták, hogy a földrajzi távolság miatt az adóhivatal figyelmét elkerülik a külföldön megvásárolt ingatlanok bérbeadásából származó jövedelmek.
INDEX.
